一直以来，小产权房都徘徊在楼市灰色地带。所谓小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，因此售价远比商品房便宜。

　　由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案，所以不能办理不动产权证。目前，小产权房的建造与交易均不合法，只有使用权而无所有权，因此小产权房不受现行房地产法律法规的保护。

　　9月20日，国土部、住建部联合发布《国土资源部住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，关于历史遗留问题，《通知》指出，针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题。

　　“防止小产权房通过不动产登记合法化”被单独地列为一个条目，虽然没有更多细则，但足见两部委的重视程度。

　1。无法取得房产证

　　房产证是拥有房屋产权的凭证，但是由于小产权房买卖并不合法，所以无法获取房产证。这也是意味着购房者并没有房屋产权，法律也不会保护购房者的权益。

　　2。无法再出售

　　由于房产证无法合理取得，所以小产权房也就无法合理上市，无法转卖。

　　3。质量参差不齐

　　小产权房的建设并不需要经过相关部门的审核，不排除一些开放商为增加利润而偷工减料的情况发生，房屋质量并不能保证。如果房屋质量出了问题，责任也很难追究。

　　4。如遇拆迁没有补偿

　　这些建筑其实算是违章建筑，如果真的遇到拆迁，购房者并不会有任何补偿，如果有补偿也会全部归原业主。

　　集体建设用地建设租赁住房试点与“小产权房”是两个概念

　　今年8月，国土资源部、住房城乡建设部发文，在北京、上海、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展全国首批利用集体建设用地建设租赁住房试点，再次引起社会对小产权房“转正”话题的关注。有人认为，试点或意味着小产权房可以合法地参与到住房租赁经营业务当中。由此便被一些视为“帮助小产权房转正”的信号。

　　不过，记者从两部门试点方案中看到，集体建设用地建设的租赁住房，需要履行项目报批程序，健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。这意味着整套手续办齐，几乎跟商品房开发建设无异。

　　为此，有专家认为，集体建设用地建设租赁住房试点和已建成的“小产权房”事实上是两个概念。对于想通过购买小产权房发财的投机者，寄望其可以转正的想法可以打消了，还要提防由此带来的巨大法律风险。

　　特殊政策限制的房子

　　对于购房者来说，国家的调控政策也是需要时时关注的，很多地区的房子不仅仅是限购，还有“限售”，买了之后是不能马上转手的。

　　因此，有政策限制的房子在买卖时，要看清政策规定，仔细研究当中的限制规定会不会影响自己的居住和使用。

热点城市商住房

　　与住宅相比，商住房有以下特点：商住两用房土地出让年限最长为50年；大多数商住房是商水商电，水电等费用标准高于住宅；商住房不能迁入户口，不能享受学校、居委会等配套设施；商住的物业费、供暖费，要比住宅贵；商住的公摊面积比较大，且因为有居住也有办公，人员混杂。

　　今年年初，北京市住建委等5部门联合发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，其中提到了“商改住”房子的限购问题。对于个人购房者来说，之前不限购的商住房，现在不仅限购，而且只能买二手商住房，此外，商住房购房人必须满足在京无住房和商办类房产记录，且在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

　　在实际中，关于商住房的许多限制条件很难同时满足。从企业方来看，已经有政策规定，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。在这种情况下，考虑到土地使用年限，恐怕难有企业会从个人手里购买二手商住两用的房子。

　　从个人来看，如果一个人无房无贷款记录，且满足连续五年社保和纳税，且有能力全款买房，正常情况下，都会选择能落户、能贷款等普通住宅，而非商住两用房。

房龄较大的二手房

　　买二手房时，很多人只注意到户型、地段等，却忽视了房龄这个重要因素。其实，如果二手房的房龄太老，会对办理贷款、房屋保值、土地使用年限等方面都产生影响。

　　首先，房龄会影响二手房的评估。而买二手房终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。很多房龄大的房子，土地使用年限会相应缩短，这样会影响对房屋的评估。

　　房龄越老，贷款的年限就越短。土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。

　　另外，随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗绣坏等，可能会影响房屋的价值。

产权不明确的房子

　　有些人在买房时会用亲戚朋友的买房指标购房，这种房子在转手时，很容易出现产权人不明确的情况，比如这边产权证上写着卖房业主的名字，那边蹦出来一个人说房子是他的，钱都是他出的。更重要的是，很可能会影响到以后的卖房流程，对购房人很不利。

　　再比如，房子买完后，前房主的户口不迁出去。很多人认为这没有什么大问题，但实际上却隐藏了很多风险，包括债务纠纷、拆迁或者小孩上学等，都容易出现麻烦。

　　现在大家对户籍的问题越来越重视，关注度也越来越高，如果存在的问题一直无法解决，那么在你需要转卖的时候，极有可能影响到成交价。

　　目前拆迁补偿的情况虽然是以户口本为主，但是在现实情况中还是会考虑到实际居住人口，因此复杂的户口本也很有可能会增加额外不必要的麻烦。很多人为了孩子能上好学校而花重金买学区房，如果前户主不迁出户口，不排除上学名额被其占用的可能性。

　　综上来看，虽然买房房贷压力很大，但也不应盲目选择一些价格较低但是隐藏风险的房子，否则不但可能影响正常的居住和使用，在日后想要转手换房时，还会增添很多烦恼。